作者：子非鱼

(资料图片仅供参考)

01

联名保房价

一个季度的时间，楼市给人的感觉是沧海桑田。世事如浮云，变化就在转瞬之间。

两个月前，西安、杭州、长沙的业主们还在组团高喊涨价。

比如西安某小区的业主自行成立了“村支部委员会”，审核每个业主的成交价格，并制定了三年分部上涨计划。见本号文章《联合涨价潮！杭州、西安、长沙楼市，坐不住了》（点击此处可查看）

两个月后，佛山、成都、南京的业主们，又在联名抵抗房价下跌，打响了房价保卫战。

佛山方面：

根据时代财经披露，佛山南海万达华府的“热心业主”，号召全体业主共同维护房产价值，其中三房挂牌价不要低于300万元，同时立刻从恶意打压房价的中介那里撤盘。这些业主们认为，中介正在故意打压他们的房价，放低他们的价格。

成都方面：

绿地锦天府的业主们，认为受到中介散播的负面舆论影响，以及中介和物业租售中心联手垄断，导致小区房价掉入第二梯队，房产价值缩水超过百万，正在联名抵制“黑中介”。

南京方面：

中建国熙公馆的业主们发起了一轮集体投诉，直指江北新区在出让宅地时“带头低价抛售，不符合国家的稳地价、稳房价的指导方针”，将一路之隔的G02地块投诉到终止出让。

南京这件事，本号前几天有专门分析，大家可以去查看一下。

中介也是挺冤的，可谓是风箱里的耗子，两头受气。

房价涨价的时候被人骂作房价上涨的助推者，房价下跌的时候，又被业主们抵制、投诉。

但透过这些发生的事情，可以看清楚两个实质：

第一，新一轮房价调整的大幕已经拉开。如果不是到了非降不可的地步，中介是不会劝业主降价，毕竟“买涨不买跌”向来是跌扑不破的真理。

第二，两个月时间从喊涨到阻止下跌，业主们似乎也妥协了，不求上涨但求不跌，大概已经成为他们最后的体面了。

02

趋势已然形成

但正如当初上涨很难挡住一样，现在调整的趋势已然形成，也很难阻挡。

事实上，即便是在中心城市一季度上演的成交量小阳春期间，房价下跌的趋势就已经形成。

因为数据显示，在二手房成交量不断拔高的背景下，中心城市的二手房挂牌量不断创新高。

最关键的是，二手房挂牌量中降价房源占比在80%以上。

诸葛找房数据研究中心披露，3月热点城市二手房挂牌房源中的调减房源，80%以上在降价。

而上面提到的佛山、成都、南京三座城市，佛山没有具体数据。而成都、南京都在这个范围左右。

其中成都有超80%在降价。

南京二手房降价占比79.96%。

到4月份，中心城市二手房挂牌量继续增加，而且向下调整的面积进一步扩大。

诸葛找房披露的数据显示，4月份热点城市二手房调价房源中，降价比例比3月份进一步扩大，达到了86.3%。

为何一季度一边是成交量小阳春，一边又是挂牌降价抛售？逻辑其实也不复杂。

进入2023年，在防疫放开之下，宏观大环境改善，很多人对于未来的预期过度乐观，于是压抑的三年的需求在一季度集中释放，不少人担心房价会上涨，争抢上车。

然而，很多眼光独到的投资客毕竟清醒理性，猜想复苏并不会那么容易，所以他们默默挂出了自己的投资房源，选择降价让利，这样才能以最快的速度脱手。

后来的情况，大家都知道，在一季度和4月份各种宏观数据发布之后，不少人恍然大悟，原来复苏并没有那么顺畅，不少人延续着惯性思维，想当然了。

以4月份央行与国家统计局先后发布的宏观数据来看：

CPI逼近临界点，说明消费仍没有起来。

社融增量远没有达到预期，说明企业扩张仍在底部。市场上的货币供应虽然充足，但没有多少人来接水。

房贷数据更是自去年2月份、4月份之后再度出现了负增长。

至于消费增速、工业增加值增速、投资增速等，都偏弱。

尽管数据上消费的绝对同比增速看着"亮眼"，但不要忘记去年此时我们在经历些什么。基数效应拿掉之后，"亮眼"的数据旋即黯然失色。

消费结构里的耐用消费品（大件支出）更差，表达的是居民消费意愿扩张乏力，背后折射的又是对收入增长的预期感到不安。

最最关键的失业率，整体调查失业率虽然有所下降，已经降至5.2%。但是，16至24岁年轻人的失业率，则创下了历史新高。

这些数据共同说明，经历了4个月，我们的收入和就业在复苏路上仍充满着挑战。

过度乐观的预期没有实现，会换来什么？此处不用说得太明白。

总而言之，言而总之：

没有收入和就业预期，一切都是空中楼阁，一切都不牢靠。所以，想要改变趋势，唯有提升民众的收入，稳定大众的就业，才能改变预期和信心。

人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变，这些因素综合影响下，中心城市在一季度短暂停歇后，新一轮挤泡沫大幕，已经拉开。

03

购房建议

在这种背景下，新一轮全面救市已经启动。

公开数据显示，年初到5月中旬，全国有150个城市出台了230余次救市措施。包含优化公积金贷款政策、实行购房补贴、下调房贷利率、放松限购限售、推行二手房“带押过户”、降低商贷首付比例、放松落户等多个方面。

其中有145个城市推行了“带押过户”，20个左右的城市开启了新一轮团购打折活动。

除此之外，减少土地供应也成了关键招数。

根据各城市自然资源局发布的数据显示，目前22个集中供地城市中已经有19个城市发布了2023年供地计划。

相较于2022年，深圳、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、厦门、福州、济南、合肥、沈阳、宁波、长春、天津和无锡等16个城市的住宅用地供应计划均有不同程度减少，降幅在5%—70%之间。

这些招数，其实在收入和就业没有复苏之前，都无关痛痒，达不到预期效果。

换句话说，在收入和就业没有彻底提振之前，什么招数都不好使。

那么接下来，还能买房吗？

本号的建议是，购房者本身要认清楚所在城市的状况，如果是人口不断流出的三四线城市，基本失去了投资价值，只剩下了居住属性，买不买，看个人对于居住的迫切性。

如果是中心城市，不妨多观察观察，不用着急。

当然，如果有小孩上学需求或者结婚需求，着急买房，可以买，但在买之前需要考虑清楚两个问题，在支付首付之后，未来的月供对于家庭是否轻松，未来家庭的收入是否有足够的确定性。

如果答案肯定，那就不必顾虑。如果犹豫，那就顺其自然。

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