有心者胜·金融篇 | 观点与翟廸强对话:顺丰房托的逆风支柱

2023-08-03 11:53:52 来源: 观点地产网

编者按:置身百年未有的时代浪潮之下,企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来,中国经济迅速企稳和复苏,投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用,但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界,我们应以更高视野追求更高质量的发展;那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业,他们的体系、模式与策略,成为当下和未来制胜的关键。


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历经数十载传承与创新,博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势,不断革新模式与架构。故此,观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”,通过企业研读与报道、深度采访与交流等,传递信心与希望,讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“金融篇”,将邀约国内外顶级经济学者、金融机构进行深度采访交流,从资本市场的角度观察当下经济、金融与行业的发展与趋势。

观点网 在环球经济不景气、欧美各国进入加息周期的背景下,企业前景或多或少都受到影响。

顺丰房托行政总裁翟廸强认为,母公司顺丰集团是顺丰房托的底气,是旗下物业维持稳定的重要原因之一。

一直以来,租户单一及过于集中都是投资者眼中的大忌,不过顺丰房托却反其道而行之,认为母公司顺丰集团租用面积超过50%是项目信心的保证,更是在经济环境不稳的情况下带来保障。

“很多投资者反映,信托现时有大部份租金来自母公司,风险很大。以单一客户角度是对的,但是我做投资房地产这么多年,要看的是整个物业组合里的租户素质,要看他们的实力有多强,而不是谁付多少租金给你。”翟廸强说到。

根据顺丰房托2022年报,顺丰集团占旗下四个项目可出租面积的百分比总计为78.8%,其中佛山物业更是接近百分之百。至去年底,房托整体出租率为98.2%。

翟廸强补充,对于顺丰房托来说,租户集中反而是减低风险的举措,因为如果租户太多,有数个租户退租的话,在目前的市场环境,特别是经济不太好的时候,要重新再找租户并不容易。

的确,目前境内外经济环境并不算良好。中国经济疫后复苏步伐不及预期,领先指标如PPI生产者物价指数5月跌4.6%,连续第8个月负数,且创7年来最大跌幅。

经济不稳定的情况下,国内物流行业表现相对较好。

6月份,中国物流业景气指数为51.7,业务活动预期指数较上月回升,继续保持在55高位,显示出物流市场信心继续保持稳定。

加上母公司顺丰控股预告,上半年将交出亮丽的成绩表,预计净利润同比增长65%至74%。在此背景下,顺丰房托租户比例上母公司占比与第三方租户占比有压倒性的差距,是一种底气。

“顺丰是我们的大租户,如果你的租户生意好的话,他不会搬走,也很愿意付租金给你。相反,早几年前如果租给一个在国内做P2P的公司,他们可能付很多租金,办公室装修很漂亮,但一两年就跑掉,没有长期性。”翟廸强解释说。

翟廸强还指,短期内如果再收购项目,都会首选顺丰集团作为主要租户的项目。现在母公司也有一些项目出租予第三方,如果第三方租户素质好,也是行业比较领先公司的话,他们会考虑。

不过,持续上升的利息环境成为房托基金目前最大的难题,更令上市后两年内将资产包价值番一翻的目标难以如期实现。

“上市当时市场情况还是可以的,虽然当时订立的这个目标比较有挑战性,但是有机会达成。后来市场出现调整,我们第一年公布全年业绩的时候,我当时已经讲了,对不起,原来的目标不能达成。”翟廸强慨叹地说。

顺丰房托上市时的资产包括香港青衣、内地佛山及芜湖的3项现代物流设施,整体物业估值约60亿港元,如果以原先的计划番一翻,即是资产包价值达至120亿港元。

即使房托于去年6月完成收购长沙物业,令物业估值截至去年底总额为73.8亿港元,仍然与目标有一定差距。

翟廸强指,原来的目标不能达成不完全是市场的问题,也有各种原因,包括股票价格等因素。当前市场比较复杂、利息处于较高位的情况下,他们对收购项目会倾向谨慎,亦不再为收购计划定下确实的时间表。

但顺丰房托仍会不断研究,只要有能力,都会进行收购。因为等待对于他们来说,并不是合适的做法。

“因为香港上市的股票多不胜数,你什么也不做,过了一段时间,投资者就会忘记你,或者有其他的选择。我们有责任向现有投资者交代,也要吸引新的投资者,所以不断要做收购,但最重要的是,这段时间市场风险比较高,我们也要谨慎一点。”他如是说。

翟廸强进一步分析,以目前房托负债比率33.9%来做指标的话,如果并购完全以银行贷款进行,大约最多可以融资13亿至15亿港元左右,可以投资的项目并不多,所以在挑选收购项目时会比较小心。

如果计及不同政府部门的审批程序时间,最快可以于今年第四季度有收购的消息。而且由于管理效率的原因,未来投资方案的重点会在大湾区。

以下为观点新媒体对顺丰房托行政总裁翟廸强先生的访问实录:

观点新媒体:2023年以来,内地在恢复经济发展方面做了很多努力,您如何看待今年经济情况?

翟廸强:中国整体经济发展比以前慢,但经济有周期,不可能永远向上。事实上,中国过去20年的发展一直在加强,不同的行业在过去20年也越来越好。

现在遇到各种困难,包括利息环境情况,还有国内一些产业可能过度扩张,比方说房地产,需要通过调整能稳定下来。

不同的是,现在所有公司的实力比20年前强很多,经验也更多,未来几年增长可能比较慢,但是管理层的能力比以前好很多,所以我觉得问题应该不大。

不过,管理层要习惯在低增长的情况下处理发展问题,怎么样才能做得更好。

观点新媒体:环球经济不景的情况下,您认为目前的困难是什么?

翟廸强:现在的困难就是市场融资成本比较高,资本市场情况不太好,股票价格不太好,所以我们要增长、收购的话,速度可能比两三年前的规划慢。

但是我们会继续发展,不应该等,因为香港的上市股票一千多家,你什么都不做,过了一段时间投资者会忘记你,也有可能会有其他选择。

我们有责任向现有投资者交代,也要吸引新的投资者。要做并购,最重要的是这段时间市场风险比较高,我们也要谨慎一点。

观点新媒体:疫情后,您认为哪些因素会进一步促进现代物流物业的需求?

翟廸强:现在的环境,对物流服务的需求是非常强的。

电商以前是淘宝京东两个大平台,现在有拼多多、抖音,甚至小红书,不同的电商平台都出现了,这些对物流行业是利好,因为到最后都要配送。

观点新媒体:作为香港首只以物流地产为主的REITs,您有什么经验和心得可以分享?

翟廸强:我们一直过强调,服务素质是最重要的,不是价钱的问题。我们坚持这一点,在未来一段时间应该不会比现在表现差。

顺丰是我们的大租户,如果租户生意好的话,他不会搬走,也愿意付租金给你。

观点新媒体:会否担心过度集中于单一租户带来风险的问题?

翟廸强:很多投资者也反映,现在75%的租金来自母公司,风险很大。

以单一客户的角度是对的,但是我做投资房地产这么多年,要看的是整个物业组合里的租户素质,而不是谁付多少租金,要看他们的实力有多强。

举个例子,早几年前租给一个做P2P的公司,他们可能付很多租金,办公室装修很漂亮,但一两年他们就会跑掉,没有长期性。

我们是物流仓,顺丰不敢说是最好,但应该是其中一家实力比较强的公司,所以租多一点面积没有什么问题,风险不会高。

出租给顺丰的比例比较高,因为我们上市的时候想要给投资者一个信心,顺丰租用面积超过50%会比较安心。

现在要招商真的有点困难,特别是市场不太好。对投资者可以解释,现在这样做是减低风险。如果租户太多,跑掉几个的话,在这个市场环境,特别是经济不太好的时候,要找新的租户不太容易。

最大的青衣项目,现在65%面积是租给顺丰的,还有35%其他第三方;佛山项目比较特别,因为就是一栋楼,8万平方米分拨中心,所以全部都是租给顺丰。

芜湖跟长沙项目差不多,一个产业园里面有3至4栋,其中一栋可能是分拨中心,另外一些一般仓储。长沙项目应该有75%面积租给顺丰,芜湖也差不多。

观点新媒体:顺丰房托的目标是上市两年内资产包总值至120亿港元,目前总值为73.78亿港元,未完成目标的原因是什么?

翟廸强:上市时资产包大概是60亿港元左右,我觉得这个规模不够大,所以跟投资者讲,希望在上市后两年内将资产包的价值翻一番。当时市场情况还可以,定这个目标虽然比较有挑战性,但是有机会做到。

后来市场调整,我们第一年公布全年业绩时,我当时已经说了,对不起,原来的目标不能达成。

不能说完全是市场的问题,也有其他原因。我们现在不希望定一个目标,因为市场情况比较复杂,利息也比较高。

今天问我的话,只能说不会定一个目标,但是会继续研究(收购),我们能做到的,会努力去做。

观点新媒体:顺丰房托未来在内地、香港及其他区域的布局有什么考虑?

翟廸强:我们4月份公布业绩的时候说过,未来投资方案重点会在大湾区,因为现在50%的市值面积都是大湾区。

从管理角度来说,都在南方,效率会比较高,所以大湾区是重点。

另外,我们觉得现在华东市场租金有一点点下调,还有出租率不太好,但是资产价值还没有调整,相对来讲比较贵。

用负债比率来做一个指标的话,我们现在完全以银行贷款来做并购,大约13亿至15亿,所以现在能收购的项目就只有这么多。从这个角度看,挑项目的时候要比较小心,我们会尽力去做。

要看市场情况,要看项目是不是成熟、是不是有稳定租金收入,还要通过不同的政府部门审批,最快的话,这个时间表应该也是第四季度。

观点新媒体:早前香港证监会行政总裁梁凤仪表示,正与内地探讨REITs纳入互联互通机制的可行性,您对此有什么看法?

翟廸强:现在我们的房托协会也在推动这个事情,我参与这个工作比较早,当时恒生指数里面不包括房托,因为他们说你是一个基金,不是一个一般的上市公司。

为什么房托这么好的投资工具不能放在恒生指数?因为很多投资者,特别是香港退休基金,他们是跟恒生指数的ETF买,如果ETF里面没有房托的话,我觉得不应该,这是一个很稳定的投资。

我们一直跟不同的监管机构沟通,后来恒生指数加入了房托,现在好像也有一个房托指数。

互联互通就是容许双方投资者可以投资当地的股票,从我们的角度,应该是推动更多人认识房托,让他们可以投资,其中一个管道就是互联互通。

互联互通应该对双方都有好处,或者双方都是平等的。以前内地没有房托,现在有了,所以我觉得监管机构应该考虑将房托放在互联互通里面。

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